Από την 1η Οκτωβρίου αλλάζει ριζικά το τοπίο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που νοικιάζουν μέσω Airbnb και αντίστοιχων πλατφορμών καλούνται να κινηθούν σε ένα πολύ πιο αυστηρό πλαίσιο, που θυμίζει περισσότερο ξενοδοχειακό κανονισμό παρά απλή μίσθωση κατοικίας.
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;
Πρώτα από όλα, το κάθε ακίνητο πρέπει να πληροί συγκεκριμένες τεχνικές και υγειονομικές προδιαγραφές: πυρασφάλεια, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής, κουτί πρώτων βοηθειών, πιστοποιήσεις καθαριότητας. Η ασφάλιση αστικής ευθύνης γίνεται υποχρεωτική – κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μείνει ακάλυπτος σε περίπτωση ατυχήματος. Αυτό σημαίνει πρόσθετο πάγιο κόστος, που για πολλά μικρά διαμερίσματα θα “ροκανίσει” σημαντικό μέρος του κέρδους.
Η μεγάλη πίεση έρχεται από τον γεωγραφικό περιορισμό. Σε περιοχές με υψηλή στεγαστική πίεση, όπως το κέντρο της Αθήνας, σταματά η έκδοση νέων αδειών. Το ίδιο προγραμματίζεται να ισχύσει και για τουριστικά “καυτές” περιοχές της χώρας. Για όσους πρόλαβαν να μπουν στην αγορά, η άδεια διατηρείται· για όσους σκόπευαν τώρα να επενδύσουν, οι πόρτες κλείνουν.
Οικονομικά δεδομένα:
Οι ιδιοκτήτες μπαίνουν σε νέα φάση κόστους: ασφάλειες, μελέτες, εξοπλισμός ασφαλείας.
Οι μικροεπενδυτές θα δουν σημαντική συμπίεση αποδόσεων, ειδικά αν το ακίνητο είναι μικρής αξίας ή βρίσκεται σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.
Μεγαλύτερα σχήματα (εταιρείες με στόλο ακινήτων) έχουν πλεονέκτημα: διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα να επενδύσουν στις νέες προδιαγραφές, να απορροφήσουν τα πρόστιμα αν χρειαστεί, και να συνεχίσουν με επαγγελματικούς όρους.
Η φορολογική διάσταση δεν αλλάζει ριζικά, αλλά ενισχύεται ο έλεγχος: οι μισθώσεις πάνω από 59 ημέρες δεν θεωρούνται πλέον “βραχυχρόνιες”, ενώ η διάκριση ανάμεσα σε απλή μίσθωση και “τουριστική υπηρεσία” γίνεται πιο αυστηρή. Με άλλα λόγια, όποιος προσφέρει υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου (πρωινό, καθημερινό καθάρισμα) μπαίνει σε εντελώς διαφορετικό καθεστώς.
Οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων:
Στις τουριστικές περιοχές, το νέο καθεστώς μπορεί να συγκρατήσει τις τιμές, αφού περιορίζεται η “ανεξέλεγκτη” επέκταση Airbnb.
Στις αστικές περιοχές, πιθανόν να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση, κάτι που μπορεί να φρενάρει την ξέφρενη άνοδο ενοικίων.
Για τους ήδη εγκατεστημένους παίκτες με καλά ακίνητα και θετικές κριτικές, το νέο πλαίσιο λειτουργεί σαν φίλτρο: μικραίνει ο ανταγωνισμός και αυξάνει η πιθανότητα καλύτερων αποδόσεων.
Τι αλλάζει με το νέο πλαίσιο (νόμος 5170/2025 κ.ά.)
Έναρξη ισχύος — 1 Οκτωβρίου 2025
Όλες οι απαιτήσεις πρέπει να ισχύουν από αυτή την ημερομηνία.
Προδιαγραφές ασφάλειας & τεχνικές υποχρεώσεις
Το σπίτι δεν αρκεί να “έχει κρεβάτια” — πρέπει να:
• έχει φυσικό φωτισμό, αερισμό, ιδανικά λειτουργικό κλιματισμό
• δηλωθεί υπεύθυνα από ηλεκτρολόγο, δυνατότητα ρελέ διαρροής / αντιηλεκτροπληξιακή προστασία
• έχει πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, επισημάνσεις διαφυγής, σημεία ασφάλειας
• πιστοποιητικά απεντόμωσης / μυοκτονίας & υγειονομικές μελέτες (βασικά: καθαριότητα + ασφάλεια)
• κουτί πρώτων βοηθειών και τηλεφωνικά στοιχεία έκτακτης ανάγκης εμφανή
Ασφάλιση αστικής ευθύνης υποχρεωτική
Η ασφάλεια που “παρέχει η πλατφόρμα Airbnb” δεν αρκεί από μόνη της για να καλύψει τις απαιτήσεις του νόμου. Πρέπει να υπάρχει συμβόλαιο με ασφαλιστική εταιρεία για ζημιές και ατυχήματα σε τρίτους.
Καθορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης: έως 59 ημέρες
Όχι “συνολικά μέσα στο έτος”, αλλά η διάρκεια κάθε μίσθωσης: έως και 59 ημέρες είναι “βραχυχρόνια”. Πάνω από αυτό θεωρείται μακροχρόνια μίσθωση και γνωστοποιείται ως τέτοια φορολογικά.
Αναστολή έκδοσης νέων αδειών σε δύσκολες περιοχές
Στην Αθήνα, για παράδειγμα, δεν θα δίνεται νέα άδεια σε περιοχές που έχουν ήδη στρες στην αγορά κατοικίας.
Και εξετάζεται να επεκταθεί το ίδιο σε άλλες “θερμές” περιοχές (Θεσσαλονίκη, Σαντορίνη, Χανιά, Πάρο, Χαλκιδική)
Έλεγχοι & πρόστιμα
Επιτόπιοι έλεγχοι από μεικτά κλιμάκια (Τουρισμού, ΑΑΔΕ, άλλες υπηρεσίες)
Πριν τον έλεγχο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει ειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημέρες πριν
Αν δεν επιτραπεί η είσοδος, ή δεν υπάρχουν τα απαραίτητα έγγραφα / προδιαγραφές — πρόστιμο 5.000 € για πρώτη παράβαση.
Για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις, τα πρόστιμα αυξάνονται σημαντικά (10.000 €, 20.000 € κ.ο.κ.)
Φορολογικό σκηνικό — ΦΠΑ, καθεστώς επιχειρηματικότητας κ.α.
Όταν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων (π.χ. καθαρισμός, πρωινό, υπηρεσίες “ξενοδοχειακού τύπου”), το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και δεν είναι “απλή μίσθωση”.
Το νέο καθεστώς φορολογικής διοίκησης (ΑΑΔΕ) ενημέρωσε τους ιδιοκτήτες με οδηγό ερωτήσεων-απαντήσεων για τα νέα όρια, τις υποχρεώσεις τους και τις “παγίδες”. Το κράτος περνά το Airbnb από το στάδιο του “εύκολου έξτρα εισοδήματος” σε εκείνο της ημι-επαγγελματικής δραστηριότητας.
Ακολουθήστε το arta2day.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις